¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es una herramienta financiera esencial para adquirir una propiedad. Es un préstamo que brindan los bancos para que las personas puedan conseguir el dinero necesario para comprar una vivienda. En este artículo, detallaremos qué es una hipoteca, cómo funciona y quiénes pueden solicitarla en México. 

Los bancos que ofrecen hipotecas con plazos de pago extensos, tasas de interés fijas y distintos tipos de comisiones son: 

• HSBC: ofrece una financiación del 100% del proyecto de obra sin que supere el 75% del valor total del inmueble.
• Banca Mifel: proporciona créditos de hasta el 90% del valor de la vivienda.
• Scotiabank: financia hasta el 95% del valor de la garantía.
• BBVA: otorga préstamos hasta el 90% del valor de la vivienda.
• Banregio: sus créditos alcanzan el 90% de la propiedad.  

Otros bancos que también ofrecen hipotecas son Santander, Inbursa, Banco del Bajío, Afirme y Citibanamex.

¿Qué es una hipoteca y para qué sirve?

Entonces, ¿qué es una hipoteca de una casa? Una hipoteca es un acuerdo financiero entre una persona (deudor hipotecario) y una institución financiera para adquirir una propiedad o construir una vivienda en un terreno. El cliente obtiene una financiación y se compromete a devolver dicha cantidad más los intereses correspondientes en cuotas periódicas.

En la hipoteca la propiedad sirve como garantía adicional ya que en caso de incumplimiento en los pagos, el prestamista tiene el derecho de ejecutar la hipoteca y vender la propiedad para recuperar el dinero prestado. Además, cada banco establece sus propios límites de monto de financiación, cobertura de vivienda, requisitos, comisiones y las tasas de interés. 

Existen dos puntos clave a considerar:

• Contrato de préstamo: Detalla las obligaciones de cada una de las partes, el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización.
• Garantía hipotecaria: Establece los alcances para que el banco tome la propiedad como bien hipotecado en caso de incumplimiento de pago.

Las hipotecas tienen varios usos y ventajas. Por esta razón, ¿para qué sirve una hipoteca?

• Adquirir una vivienda: sirve para comprar una casa o un departamento a largo plazo sin tener todo el dinero de la propiedad. 
• Construir una casa: acceder a financiamiento para la construcción de una vivienda en un terreno propio y, al final, el monto total actúa como una hipoteca tradicional. 
• Mejorar y remodelar: es útil para remodelar, mejorar o ampliar una casa.
• Comprar un terreno: existen hipotecas destinadas a la compra de terrenos con el propósito de construir una vivienda. 
• Acceder a capital: utilizar el valor acumulado en la vivienda para conseguir una hipoteca de refinanciamiento o una línea de crédito con garantía hipotecaria y obtener capital para pagar deudas o invertir en negocios.
• Invertir a largo plazo: puede aumentar el valor de la propiedad a largo plazo. 
• Aumentar el patrimonio personal o familiar: a medida que se pagan las cuotas, se incrementa el valor neto de la propiedad. 
• Conseguir a sistemas de financiación más accesibles: las hipotecas tienen tasas de interés más bajas y plazos más largos que otros tipos de préstamos. 

¿Cómo funciona una hipoteca?

El siguiente paso consiste en saber cómo se hipoteca una casa y cómo funciona una hipoteca para contar con toda la información financiera.

1. Solicitud del préstamo

La persona interesada en comprar una propiedad, un terreno o refaccionar su casa presenta una solicitud de hipoteca ante un banco. Generalmente, la entidad financiera otorga hasta el 80% del valor de tasación del inmueble si es la primera vivienda, y hasta el 70% si es la segunda. 

El cliente deberá entregar el porcentaje restante como primer pago o enganche antes de comprar la propiedad. Poseer este dinero es valorado por el banco ya que demuestra la capacidad de ahorro y, además, porque al financiar el 70% u 80%, el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago. Cuando la tasación de la vivienda supera al precio de mercado, los bancos ofrecen hipotecas con una financiación del 90% o 100%,

2. Evaluación de intereses por parte del cliente

Los beneficiarios analizan los intereses de una hipoteca, que es la ganancia económica del banco por conceder la financiación solicitada. Hay tres clases de tipo de interés en las hipotecas:

• Tipo fijo: Un tipo de interés fijo que no varía con los meses.
• Tipo variable: Se actualiza cada 6 o 12 meses.
• Tipo mixto: Aplica un tipo fijo los primeros años y luego se rige por un interés variable.

3. Evaluación del crédito

El banco revisa la solicitud, evalúa el historial crediticio y la capacidad de pago del cliente. Además, revisa los datos inmobiliarios de la propiedad y verifica si cumple con las disposiciones legales para ser adquirida por medio de una hipoteca. 

4. Aprobación del préstamo

Una vez que se aprueba la solicitud, se acuerdan las condiciones del préstamo como monto, plazo y tasa de interés. Al final, se firma el contrato hipotecario y la propiedad queda como garantía.

5. Cobro del préstamo

El banco entrega el dinero a la inmobiliaria o al vendedor de la propiedad. Se genera la transacción, el cliente recibe la propiedad y comienza a hacer los pagos mensuales.

6. Pagos 

Todos los meses, el cliente le paga al banco el valor de la cuota más los intereses acordados. Puede ser una transacción automática o un pago voluntario en la entidad. Estos pagos continúan durante el plazo acordado, que oscila entre 20 o 30 años.

7. Amortización

Los pagos iniciales sirven para saldar los intereses, y a medida que avanza el plazo, aumenta la parte que destina al capital. El periodo de amortización de una hipoteca es el tiempo que tarda una persona en devolver el capital. Su funcionamiento es sencillo: a mayor tiempo de devolución, menores serán las cuotas pero con intereses más altos. 

¿Cuántos meses sin pagar la hipoteca para que te embarguen?

Este proceso se llama ejecución hipotecaria y ocurre cuando el deudor está atrasado con los pagos del préstamo por hipoteca. El retraso en un solo mes no lo genera, pero después de tres a seis meses de impago, el banco puede embargar y vender la propiedad en garantía para recuperar el monto adeudado. En una hipoteca, siempre es importante revisar los términos del contrato para saber cuántos meses sin pagar la hipoteca pueden pasar antes de que te embarguen.

Fuentes

1. BBVA «Cómo funciona una hipoteca». Consultado el 9 de julio de 2024.
2. BBVA (7 de marzo de 2024) «¿Qué es una hipoteca?». Consultado el 9 de julio de 2024.
3. Gobierno de México «Crédito hipotecario». Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros Cuadros Comparativos. Consultado el 9 de julio de 2024.

Gómez, Mairim (14 de junio de 2024) «Ejecución hipotecaria: conozca sus derechos». Abogado.com. Consultado el 9 de julio de 2024.