¿Cómo funciona un préstamo hipotecario?

30 julio, 2024

Si has considerado comprar una vivienda o un terreno seguro, te has preguntado ¿cómo funciona un préstamo hipotecario? Este es un servicio financiero que brindan los bancos para que los ciudadanos puedan acceder a una financiación elevada, en plazos de pago extensos, mientras el inmueble queda como garantía de pago o hipotecado.

Una de las ventajas del préstamo hipotecario es que la persona abona en cuotas su propia casa en vez de seguir pagando mensualmente un alquiler o un arriendo. Aunque el uso principal de este tipo de crédito es la compra de un inmueble, también puede utilizarse para muchas otras cosas. Aprende cómo funciona un préstamo hipotecario y aprovecha esta herramienta financiera.

¿Cómo funciona un crédito hipotecario?

Conocer cómo funciona un crédito hipotecario bancario es clave antes de solicitar uno, ya que cumple con requisitos que lo diferencian de otros préstamos. Este tipo de crédito se otorga exclusivamente para la compra, refacción o mejora de un bien inmueble, lo que implica que durante el proceso de solicitud se requerirán datos específicos de la propiedad e inmobiliaria en el caso de la compra, o de la obra en el caso de una construcción.

Los puntos más importantes a tener en cuenta son:

1. Requisitos y solicitud

Un aspecto fundamental respecto a cómo funciona un préstamo hipotecario es que cada banco establece sus propios requisitos para tramitar y aprobar el crédito. Por ejemplo, BBVA ofrece un financiamiento de hasta el 95% del valor de la casa en plazos de pago de 5, 10 y 20 años.

Requisitos del solicitante:

Tener más de 25 años.

Residir en México, tanto extranjeros como mexicanos.
Planear tu crédito para que concluya antes de cumplir 85 años.
Ser una persona física asalariada, profesionista independiente o con actividad empresarial.
Tener buen historial de crédito.
Comprobar una antigüedad mínima del empleo actual, que depende del valor de la vivienda a adquirir: 3 meses para viviendas de hasta $1,500,000; 1 año para viviendas mayores a $1,500,000 y 2 años para viviendas con valor superior a $1,500,000.
Contar con Seguro de Vida y Seguro de Daños al Inmueble.

Requisitos de la vivienda:

Ubicada en zona urbana o suburbana.
Tener vida útil remanente igual o superior al plazo del crédito.
Estar libre de procesos de regulación territorial y de procesos judiciales en trámite.
Contar con los servicios de agua, energía eléctrica, drenaje y pavimentación.
Contar, como mínimo, con una sala comedor, dos recámaras, baño completo y estacionamiento.

2. Documentación

Tomando como referencia los requisitos del banco BBVA, aprende cómo funciona un préstamo hipotecario y cuáles son los documentos que deberás presentar:

Documentación personal:

Identificación oficial vigente.
Comprobante de domicilio.
Solicitud y aprobación para consultar tu historial crediticio firmadas.
Últimos 3 recibos de nómina.
Carta membretada de la empresa o institución empleadora con nombre completo, sueldo mensual bruto, impuestos y descuentos mensuales, ingreso neto mensual, puesto y antigüedad en la empresa.
Si eres una persona física independiente o con actividad empresarial, presenta el alta ante el SAT, declaración anual del ISR y estados de cuenta bancaria.
Acta de nacimiento y matrimonio o divorcio.
Clave Única de Registro de Población (CURP).

Documentación del inmueble:

Copia de las escrituras.
Comprobantes de pago de predial y agua de los últimos 5 años.
Planos arquitectónicos del predio y, en caso de ser departamento, el régimen de propiedad en condominio.
Título de propiedad con los datos del Registro Público de la Propiedad.
Para terrenos: licencia de construcción, aviso de finalización de obra, alineamiento y número oficial, y planos arquitectónicos.
Para propiedades en condominios: régimen de propiedad con tabla de indivisos.

3. Garantía

La garantía de pago del crédito hipotecario es la misma propiedad. En caso de incumplimiento de pago durante tres a seis meses, el banco puede quedarse con la propiedad que se ha dejado como garantía. Al finalizar el plazo de pago, se tramita una carta de libertad de gravamen para ratificar que no se debe dinero y que la casa ya no está hipotecada.

¿Cómo funciona el apoyo Infonavit en un crédito hipotecario?

El Infonavit es un programa de apoyo crediticio que permite a los trabajadores derechohabientes utilizar su saldo en la Subcuenta de Vivienda como garantía para obtener un crédito hipotecario en una institución financiera. Este plan consta del “Crédito Infonavit” que puede ser utilizado para la compra, construcción, remodelación o mejora de una vivienda, y el “Crédito Cofinavit”, en el que el crédito se otorga en conjunto con una entidad bancaria.

Para vincular el crédito a programas de apoyo, el solicitante debe presentar el número de afiliación al IMSS y comprobantes de pago de los últimos 3 meses.

¿Cómo se paga el crédito hipotecario?

Estos préstamos se fijan en plazos de pago mensuales durante 5, 10, 15, 20 o 30 años. Incluyen tasas de interés fijas o variables con diferentes tipos de amortizaciones. En general, los pagos iniciales sirven para saldar los intereses, mientras que el resto de los pagos se destinan al capital del préstamo.

Otro punto clave respecto a cómo funciona un préstamo hipotecario es que, aunque el banco financia el 80% o 90% del valor de la propiedad, el cliente debe abonar el resto para demostrar una capacidad de pago de las cuotas. Sin embargo, existen créditos hipotecarios del 100% debido a que el valor de la vivienda puede estar por debajo del precio del mercado.

La compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario incluye gastos asociados como los notarios o el registro de propiedad, los gastos de originación y los seguros asociados. El pago se puede realizar de manera presencial en el banco, a través de la app del banco o sitio web, o mediante débito automático.

¿Qué beneficios tiene un crédito hipotecario?

El crédito hipotecario tiene muchos beneficios, ya que le permite a la persona poder comprar una casa. Sus principales ventajas son:

Adquirir un préstamo de más del 80% del valor de un inmueble.
Pagar en cuotas fijas durante un periodo acordado.
Dejar de pagar alquiler para financiar la casa propia.
Evitar riesgos o especulaciones financieras.
Utilizar el programa de apoyo Infonavit.
Realizar pagos anticipados sin penalización.

Saber cómo funciona un préstamo hipotecario y cuáles son las herramientas financieras disponibles es indispensable para que puedas elegir las que mejor se adaptan a tus necesidades, así como para evitar deudas o incumplimientos por falta de información.

Fuentes