¿Debo pagar impuestos por vender una casa?

31 julio, 2024

En toda transacción inmobiliaria hay una carga tributaria para las dos partes del acuerdo. Para evitar pérdidas de dinero o multas por incumplimientos ante el fisco, es importante saber cuánto se paga de impuestos por vender una casa. Son tributos obligatorios recaudados por el Servicio de Administración Tributaria (SAT).

El monto a pagar de los impuestos de venta de inmuebles no es fijo, sino que depende del porcentaje del valor de venta de la propiedad y la región donde se encuentre. En esta guía te contaremos cuánto se paga de impuestos por vender una casa en México, cuáles son los impuestos implicados y cómo se calculan.

¿Cuánto debo pagar de impuestos por la venta de una casa?

No hay un valor fijo o establecido de impuestos a pagar por vender una casa o departamento, aunque el porcentaje puede llegar hasta el 35% del valor de la propiedad. Esta carga tributaria depende de varios factores:

Características del inmueble: Ubicación, dimensiones y otros aspectos relevantes de la vivienda.
Ingreso obtenido por la transacción: Valor de la propiedad en el mercado y el precio de venta.
Calidad fiscal del contribuyente: Si es una vivienda habitual, cuánto tiempo se ha vivido en ella, entre otros factores.

Además, existen ciertas deducciones y exenciones disponibles que pueden reducir la cantidad total a pagar, como el uso del saldo de la Subcuenta de Vivienda para los derechohabientes del programa Infonavit, o la consideración de mejoras y otros gastos realizados en la propiedad. Por esta razón, es importante contar con asesoría especializada para realizar un cálculo preciso, evitar errores y cumplir con todas las obligaciones fiscales.

¿Cómo se calcula el impuesto sobre la venta de una casa?

El cálculo del impuesto sobre la venta de una casa en México se basa en el Impuesto sobre la Renta (ISR) y debe considerar tanto la utilidad bruta como las deducciones autorizadas. Los pasos para calcular el impuesto son:

1. Calcular la utilidad bruta

La cantidad a pagar de ISR por la venta de un inmueble toma como referencia la ganancia obtenida por la transacción. Por lo que se debe considerar:

Precio de venta de la casa.
Costo de adquisición original por parte del vendedor.
Años transcurridos entre la adquisición y la enajenación del bien inmueble.

Se debe restar el monto pagado originalmente por la vivienda al precio de venta actual del inmueble. Además, puedes restar el costo de adquisición ajustado por inflación del valor de venta.

2. Calcular las deducciones autorizadas

El siguiente paso es restar los gastos que se deriven del trámite de venta de la propiedad al resultado de la utilidad bruta. Los factores de deducción de la Ley de Impuestos Sobre la Renta son:

Gastos en remodelaciones o mejoras realizadas en la vivienda: desde el momento de la adquisición hasta el día de su venta.
Gastos notariales y gastos de escrituración.
Avalúos.
Comisiones a otros intermediarios.

¿Qué impuestos hay que pagar cuando se vende una casa?

Los impuestos y gastos que hay que pagar cuando se vende una casa incluye tanto a los compradores como a los vendedores y son:

- Impuesto Sobre la Adquisición de un Inmueble (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio: depende del estado, por ejemplo, en la Ciudad de México la tasa oscila entre el 2% y el 4.5% del valor de la propiedad, mientras que en Jalisco varía del 2% al 3.5% y en Yucatán el 0.02% al 1.8%.
- Impuesto sobre la Renta (ISR): Se calcula en base a la ganancia obtenida al vender la propiedad.
- Impuesto al Valor Agregado (IVA): Se aplica la tasa del 16% del IVA sobre el precio de venta del inmueble.
- Honorarios notariales: Es la comisión del asesor de venta y también se calculan en relación al precio de la propiedad. Generalmente, son inferiores al 7% de su valor.
- Comisión para el agente inmobiliario: Se establece un acuerdo de comisión con el agente inmobiliario de entre el 5% y el 10% de la propiedad.
- Deducciones: Incluye costos de mejoras, comisiones pagadas por la venta, y otros gastos necesarios.

Derechos por inscripción ante el Registro Público Nacional.

Impuesto predial.

El pago del ISAI es una obligación del comprador luego de escriturar la vivienda para figurar como propietario. Para abonar, debe presentar la escritura pública y el documento que confirma el valor catastral de la propiedad para que, luego, un notario público emita una nota declaratoria del ISAI firmada.

Este impuesto varía anualmente según la entidad federativa de cada estado. Por este motivo, se recomienda consultar el valor actual en la Secretaría de Finanzas del estado correspondiente.

¿Qué impuestos debe pagar el vendedor de una propiedad?

El vendedor de una propiedad debe pagar el ISR debido al aumento en su patrimonio, aplica tanto a personas físicas como morales. El valor del ISR oscila alrededor del 35% aunque depende del precio de venta de la propiedad. Este impuesto se aplica en la enajenación, es decir, la venta o arrendamiento de inmuebles.

El vendedor puede exentar el pago del ISR por la venta de una propiedad o deducir los gastos para reducir el monto del impuesto, siempre y cuando cumpla con los siguientes requisitos:

El valor del inmueble no debe superar las unidades de inversión (UDI) o 4 millones de pesos.
No haber vendido otra propiedad durante los 3 años anteriores.
Ser persona física.

El pago del ISR puede exentarse cada tres años y para conseguirlo tienes que presentar los siguientes documentos:

Constancia de que la propiedad es de uso habitacional y está a nombre del vendedor, descendientes o ascendientes en línea directa.
Comprobantes fiscales de servicios a nombre del propietario o familiar directo.
Comprobantes de domicilio.
Credencial de INE.
Estado de cuenta bancaria.
Escritura de propiedad.

Si la propiedad es de interés social o forma parte del Infonavit, los ingresos obtenidos por la venta también pueden estar exentos del ISR. Esto también ocurre con las inversiones en la construcción de una nueva vivienda dentro de un plazo de dos años y a propiedades bajo los lineamientos de los derechos parcelarios o comuneros.

Otro aspecto clave sobre cuánto se paga de impuestos por vender una casa son las deducciones, como el costo comprobado de adquisición, los honorarios notariales, las comisiones a los agentes de bienes raíces y las construcciones o mejoras en la propiedad, que puede reducir el ISR a pagar.

Fuentes